Άρθρο του Σταύρου Γ. Νικηφοράκη στα “Χανιώτικα Νέα”
Αλλαγές αναμένεται να εφαρμοσθούν από 01.01.2027 μετά την ψήφιση του σχετικού νομοσχεδίου και οι οποίες θα αφορούν τον ΕΝΦΙΑ, τον φορολογικό έλεγχο των ενοικίων, φορολογικά κίνητρα για ανακαινίσεις κατοικιών ως και την φορολόγηση των εισοδημάτων που προέρχονται από εκμετάλλευση ακινήτων.
Οι σημαντικότερες αλλαγές αφορούν:
- Πλήρη απαλλαγή από τον ΕΝΦΙΑ από 01.01.2027 για κύριες κατοικίες που τα ακίνητά τους βρίσκονται σε οικισμούς με πληθυσμό έως 2.000 κατοίκους.
Από την απαλλαγή αυτή εξαιρούνται οι οικισμοί που βρίσκονται στην περιφέρεια Αττικής (εκτός περιφερειακής ενότητας Νήσων).
Ειδικότερα για την περιφέρεια Δυτικής Μακεδονίας, την περιφερειακή ενότητα Έβρου, τους Δήμους της Ανατολικής Μακεδονίας, Θράκης και Ηπείρου που εφάπτονται στα σύνορα της χώρας, το όριο πληθυσμού των κατοίκων ορίζεται σε 2.200.
Η εκτίμηση για αυτή την απαλλαγή καλύπτει συνολικά (όπως ανακοινώθηκε στην ΔΕΘ) 12.860 οικισμούς. Από τον συγκεκριμένο φόρο απαλλάσσονται περίπου 650.000 ιδιοκτήτες κύριας κατοικίας. Η απαλλαγή αυτή δίνεται με την προυπόθεση ότι ο δικαιούχος είναι φυσικό πρόσωπο, φορολογικός κάτοικος Ελλάδας και το ακίνητο να έχει δηλωθεί ως κύρια κατοικία στην φορολογική του δήλωση.
Επιπρόσθετα εξαιρούνται της απαλλαγής για κατοικίες που η φορολογητέα αξία του ακινήτου πρώτης κατοικίας υπερβαίνει τις 400.000 ευρώ.
- Η έναρξη λειτουργίας του Μητρώου Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης ακινήτων (ΜΙΔΑ), προβλέπεται να λειτουργήσει μέσα στο 2027.
Με την έναρξη της λειτουργίας του όλες οι νέες μισθώσεις θα πρέπει να περνούν στο μητρώο εντός τριών μηνών από την έναρξη λειτουργίας του. Αντίστοιχη υποχρέωση να δηλώνεται εντός 3 μηνών ισχύει και για κάθε δωρεά ακινήτου σε παιδιά, γονείς, συγγενείς και φίλους. Τα πρόστιμα για εκπρόθεσμη δήλωση ή ανακριβή δήλωση βαραίνουν τόσο τον ιδιοκτήτη όσο και τον ενοικιαστή και κυμαίνονται ανάλογα από 500 έως 1000 ευρώ. Με την λειτουργία του Μητρώου (ΜΙΔΑ) θα παρέχεται η δυνατότητα για τυχόν διορθώσεις σε λανθασμένα δηλωθέντα τετραγωνικά μέτρα των ακινήτων χωρίς χρεώσεις ή πρόστιμα από ανακριβείς δηλώσεις του παρελθόντος.
- Ως γνωστόν μετά από σχετική παράταση που δόθηκε το 2025 η εξόφληση του ενοικίου που αφορά Νομικό ή φυσικό πρόσωπο υποχρεωτικά πρέπει να κατατίθεται σε τραπεζικό λογαριασμό του ιδιοκτήτη.
Η ημερομηνία έναρξης του μέτρου αυτού παρατάθηκε για αρχές του 2027. Η γνωστοποίηση αυτή θα γίνεται μέσω της ΑΑΔΕ στην πλατφόρμα ΜΙΔΑ όπως ανωτέρω αναφέραμε από τον Ιδιοκτήτη. Σε περίπτωση που το ενοίκιο δεν καταβάλλεται με τον ανωτέρω προβλεπόμενο τρόπο ο εκμισθωτής χάνει την έκπτωση 5% επί των εισπραχθέντων μισθωμάτων για δαπάνες επισκευής, συντήρησης ή ανακαίνισης. Επιπρόσθετα ο ενοικιαστής θα χάνει τυχόν κοινωνικά επιδόματα που συνδέονται με την μίσθωση.
- Αύξηση του φόρου μεταβίβασης για αγορές ακινήτων από υπηκόους τρίτων χωρών από 3% (που ισχύει σήμερα) σε 15%.
Η νέα ρύθμιση που αναμένεται να ψηφιστεί το 2027 θα προβλέπει ο φόρος μεταβίβασης για αγορά κατοικίας από πολίτες που δεν είναι Έλληνες , ομογενείς ή πολίτες της Ε.Ε. να αυξηθεί από 3% σε 15%.
- Παρατείνεται η αναστολή επιβολής ΦΠΑ έως το 2030 στις πωλήσεις Νεόδμητων κατοικιών.
Ακίνητα που έχουν άδειες ανέγερσης μετά την 01.01.2026 και βρίσκονται ακόμη στις εταιρείες και δεν έχουν μεταβιβαστεί ακόμη από τις εταιρείες που τα κατασκεύασαν, δεν επιβαρύνονται με ΦΠΑ 24% στις αντικειμενικές τους αξίες και όταν τα ακίνητα αυτά μεταβιβάζονται για πρώτη φορά επιβαρύνονται με βάση την αντικειμενική τους αξία με φόρο μεταβίβασης 3%. Με νεότερη διάταξη που προγραμματίζεται να ψηφιστεί εντός του 2026 η αναστολή του ΦΠΑ θα ισχύσει για ένα ή δύο χρόνια ακόμη καταργώντας την διάταξη που ισχύει μέχρι σήμερα 31.12.2026.
- Σχετικά με τον φόρο μισθωμάτων εξετάζεται η μείωση του φόρου εισοδήματος να ισχύει και για ετήσια μισθώματα κάτω των 12.000 ευρώ.
Επιπρόσθετα για το φορολογικό έτος 2026 και για τον φόρο μισθωμάτων από ακίνητα ο συντελεστής φορολογίας μέχρι σήμερα για ετήσιο εισόδημα από 12.000 μέχρι 24.000 ανέρχεται σε 35%. Για εισοδήματα που αφορούν το φορολογικό έτος 2026 και θα δηλωθούν το 2027, ο φορολογικός συντελεστής για την κλίμακα αυτή μειώνεται από 35% σε 25%. Σύμφωνα με εκτιμήσεις η μείωση αυτή θα ωφελήσει πάνω από 150.000 συμπολίτες μας.
- Παράταση της αναστολής φόρου υπεραξίας 15% για πωλήσεις ακινήτων με βάση τον κώδικα φορολογίας εισοδήματος (Ν.4172/13).
Παρατείνεται η αναστολή φορολόγησης της υπεραξίας (που ισχύει μέχρι 31.12.2026) από την πώληση ακινήτων, για ακόμη ένα ή δύο έτη.
- Παράταση της έκπτωσης από τον φόρο εισοδήματος των δαπανών ανακαίνισης και αναβάθμισης κατοικίας.
Σχετικά με την προτεινόμενη ρύθμιση προβλέπεται έκπτωση από τον φόρο εισοδήματος σε ετήσια βάση για δαπάνη σε ακίνητα μέχρι ποσού 16.000 ευρώ που αφορά εργασίες εκτέλεσης εργασιών ανακαίνισης και αναβάθμισης της κατοικίας αναμένεται να παραταθεί μέχρι 31.12.2030.
Το έξοδο αυτό κατανέμεται ισόποσα για τα επόμενα 5 χρόνια σε ετήσια βάση και εκπίπτει φορολογικά από 3.200 ευρώ κάθε χρόνο.
Σταύρος Γ. Νικηφοράκης
Ορκωτός Ελεγκτής, Managing Partner & Πρόεδρος Δ.Σ. APEX Certified Auditors