Άρθρο του Σταύρου Γ. Νικηφοράκη στα “Χανιώτικα Νέα”
Με βάση τον φορολογικό νόμο 5246/2025 (φορολογική μεταρρύθμιση για το Δημογραφικό και την μεσαία τάξη και μέτρα στήριξης για την κοινωνία και την οικονομία) που ψηφίστηκε το 2025, φέρνει από τον Ιανουάριο του 2026 φορολογικές ελαφρύνσεις που επηρεάζουν ιδιοκτήτες ακινήτων, αγοραστές αλλά και επενδυτές.
Σημαντικές αλλαγές δρομολογούνται μέσα στην νέα χρονιά για πλήρη απογραφή της ακίνητης περιουσίας, ηλεκτρονική για πρώτη φορά καταγραφή της χρήσης αυτών , αλλά και η θέσπιση υποχρέωσης από 01.04.2026 καταβολής όλων των ενοικίων μέσω μόνο τραπεζικού λογαριασμού.
Οι φορολογικές απαλλαγές που εφαρμόζονται από 01.01.2026 συνοψίζονται στα εξής:
- Νέα κλίμακα φορολόγησης Ακινήτων
- Εισόδημα από ενοίκια έως 12.000 εξακολουθεί να φορολογείται με 15%.
- Από 12.001-24.000 με 25% (ενδιάμεσος φορολογικός συντελεστής αντί 35% που ίσχυε μέχρι σήμερα).
- 35% από 24.001-35.000 και 45% για το υπερβάλλον πάνω από 35.000.
Ο ενδιάμεσος αυτός συντελεστής ευνοεί φορολογικά βασικά ιδιοκτήτες ακινήτων με μεσαία τάξη εισοδημάτων.
2. Κλειστά ακίνητα. Τριετής φοροαπαλλαγή.
Πλήρης απαλλαγή από φόρο εισοδήματος και για χρονική διάρκεια 3 χρόνων για όσους ιδιοκτήτες βγάλουν στην αγορά κλειστές κατοικίες ή μετατρέψουν την υπάρχουσα βραχυχρόνια σε μακροχρόνια μίσθωση.
Για κατοικίες που ήταν κενές για τουλάχιστον 3 χρόνια, διατίθενται σε πλατφόρμες βραχυχρόνιας μίσθωσης και δεν υπερβαίνουν τα 120 τετραγωνικά μέτρα και εφόσον η νέα μακροχρόνια σύμβαση έχει συναφθεί μέχρι 31.12.2026 απαλλάσσονται του φόρου εισοδήματος.
Προϋπόθεση είναι η σύναψη σύμβασης να έχει διάρκεια για κύρια κατοικία τουλάχιστον τριών ετών και σε περίπτωση επιστροφής σε βραχυχρόνια μίσθωση μέσα στην τριετία , η απαλλαγή παύει να υφίσταται και υπάρχει υποχρέωση επιστροφής φόρου για όλα τα μισθώματα που έτυχε σχετικής απαλλαγής.
3. Μειώσεις ΕΝΦΙΑ
Αναφορικά για κύριες κατοικίες και σε οικισμούς μέχρι 1.500 κατοίκους, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται για το 2026 σε ποσοστό 50% και προβλέπεται πλήρης απαλλαγή για την διαχειριστική χρήση 2027.
Παραδείγματος χάριν, εάν ένας ιδιοκτήτης για κύρια κατοικία κατοικεί σε οικισμό κάτω από 1.500 κατοίκους και πλήρωσε το 2025 ΕΝΦΙΑ 900 ευρώ, το 2026 θα πληρώσει 450 και το 2027 μηδενικό φόρο.
Στην περίπτωσή μας, προϋπόθεση η αντικειμενική αξία της κύριας κατοικίας να είναι έως 400.000 ευρώ.
4. Ενοίκια. Υποχρεωτικές πληρωμές ενοικίων μέσω τραπεζικών πληρωμών.
Υποχρεωτικά όλες οι πληρωμές ενοικίων από την νέα χρονιά θα πρέπει να γίνονται μέσω τραπεζικού συστήματος. Δεν αναγνωρίζεται φορολογικά για ενοικιαστές η καταβολή μετρητών και επιπρόσθετα οι ενοικιαστές χάνουν κάθε πρόσβαση σε επιστροφές ενοικίου ή τυχόν επιδόματα στέγασης, ο δε ιδιοκτήτης χάνει την έκπτωση που δικαιούται 5% από τα δηλωθέντα εισοδήματά του.
Η εφαρμογή του μέτρου αυτού ισχύει από 01.04.2026
5. Πάγωμα του ΦΠΑ και φόροι υπεραξίας για αγορές.
Εξακολουθεί να παραμένει η αναστολή ΦΠΑ 24% για αγορά σε καινούρια ακίνητα έως την 31.12.2026.
Ως γνωστόν, οι αγοραστές νέων κατοικιών επιβαρύνονται σήμερα μόνο με φόρο μεταβίβασης 3%.
6. Ανακαινίσεις και ενεργειακές αναβαθμίσεις.
Κίνητρα με τον νέο νόμο δίνονται επίσης σε όσους ιδιοκτήτες πραγματοποιήσουν δαπάνες για τα ακίνητά τους που αφορούν ενεργειακή ή αισθητική αναβάθμιση κατοικιών ή επαγγελματικών χώρων. Στην περίπτωση αυτή, δικαιούνται έκπτωση φόρου μέχρι του ποσού 16.000 ευρώ και το οποίο θα αποσβεστεί σε μία πενταετία με ισόποση κατανομή μέχρι του ανωτέρω ποσού.
Προϋπόθεση να ισχύει η έκπτωση φόρου είναι τα αντίστοιχα τιμολόγια να γίνονται με ηλεκτρονικά μέσα πληρωμής.
7. Μείωση των αντικειμενικών δαπανών διαβίωσης
Μειώνονται έως 35% περίπου οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης, που αφορούν σε ιδιοχρησιμοποιούμενες και δωρεάν παραχωρημένες κατοικίες, όπως οι δαπάνες διαβίωσης υπολογίζονται με βάση την επιφάνεια των κατοικιών και τις τιμές ζώνης που ισχύουν ανά περιοχή.
Σταύρος Γ. Νικηφοράκης
Ορκωτός Ελεγκτής, Managing Partner & Πρόεδρος Δ.Σ. APEX Certified Auditors